Avec la fin du dispositif Pinel, quelles sont les opportunités pour l'investissement locatif ? Le dispositif Jeanbrun constitue un nouveau levier fiscal pour l’investissement locatif qui fait déjà beaucoup parler dans l’immobilier local. Si vous cherchez à investir à Saint-André-de-Sangonis ou dans les environs (Montpellier, Pézenas, Agde), cet article est pour vous.
Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun exactement ?
Le dispositif Jeanbrun, officiellement baptisé « Relance logement » et porté par Vincent Jeanbrun, ministre du Logement, est le grand retour de l’investissement locatif privé en France en 2026. Inscrit dans le budget 2026 définitivement adopté, il crée un statut de bailleur privé qui remplace les anciens mécanismes comme le Pinel par un système d’amortissement fiscal du bien.
Contrairement aux réductions d’impôt temporaires, le Jeanbrun permet de déduire annuellement une quote-part de la valeur du logement des revenus fonciers, lissant ainsi la fiscalité sur la durée. Objectif affiché : relancer la production de 400 000 logements par an d’ici 2028, en stimulant le neuf et la rénovation lourde de l’ancien. À Saint-André-de-Sangonis, où la demande locative explose avec l’attractivité de l’Hérault (proximité Montpellier, littoral, prix accessibles), c’est une aubaine pour les investisseurs avisés.
Les biens éligibles au dispositif Jeanbrun
Pour profiter du dispositif Jeanbrun, votre investissement doit viser des logements collectifs (pas de maisons individuelles) destinés à la location nue en résidence principale. Deux cas de figure :
Dans le neuf
Logements neufs ou en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), avec permis de construire déposé après le 1er janvier 2026
Exemple local : la résidence San Andrea à Saint-André-de-Sangonis, avec des T2 autour de 52 m² livrables au printemps 2026, éligibles au Jeanbrun pour un investissement locatif
Dans l’ancien rénové
Travaux de rénovation lourde représentant au minimum 30% du prix d’acquisition
Amélioration du DPE vers au moins la classe C (idéalement A ou B), avec artisans RGE pour les travaux énergétiques (isolation, chauffage, ventilation).
Parfait pour les biens des années 70-80 à Saint-André-de-Sangonis, souvent G ou F au DPE, que l’on transforme en logements performants face aux interdictions locatives à venir.trackstone+2
Pas de zonage strict : tout l’Hérault est éligible, y compris notre commune dynamique ![rennesimmo9]
Les avantages fiscaux du bailleur privé Jeanbrun
Le cœur du dispositif : l’amortissement annuel sur 80% de la valeur du bien (hors terrain). Taux et plafonds selon le niveau de loyer choisi :eclisse-promotion+3
| Niveau de location | Taux amortissement neuf/ancien | Plafond annuel | Économie fiscale estimée (TMI 30% + PS) |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5% / 3% | 8 000 € | ~3 800 €/an |
| Social | 4,5% / 4% | 10 000 € | ~4 700 €/an |
| Très social | 5,5% / 5% | 12 000 € | ~5 700 €/an |
Déficit foncier imputable sur revenu global (10 700 €/an max), cumulable avec intérêts d’emprunt et charges.
Engagement : 9 ans minimum, loyers et ressources locataires plafonnés (ex. : intermédiaire = -15% du marché).
À Saint-André-de-Sangonis, un T2 neuf à 230 000 € en loyer intermédiaire (800 €/mois) génère ~6 440 € d’amortissement/an, soit 3 000 € d’économies fiscales nettes.simulateur-jeanbrun+2
Comment ça fonctionne concrètement ? Un cas chiffré local
Prenons un T2 ancien à rénover à Saint-André-de-Sangonis :
Prix achat : 150 000 €.
Travaux (30% min, DPE C) : 50 000 €.
Total : 200 000 €. Base amortissable : 160 000 € (80%).
Loyer intermédiaire : 750 €/mois (9 000 €/an).
Amortissement : 3% × 160 000 € = 4 800 €/an (plafonné 8 000 €).
Revenu imposable : 9 000 – 4 800 = 4 200 € (avant autres charges). Économie : ~2 300 €/an.hagnere-patrimoine+1
ROI boosté, surtout avec les taux d’emprunt actuels. Idéal pour diversifier son patrimoine dans l’Hérault !monmarcheimmobilier+1
Jeanbrun et DPE : l’allié des rénovations à Saint-André-de-Sangonis
Avec les interdictions locatives G/F dès 2025-2028, le Jeanbrun incite à la rénovation énergétique lourde. Travaux éligibles : isolation ITE/ITI, PAC, VMC double flux. Post-travaux, visez A/B pour maximiser l’amortissement. Dans notre commune, où 40% des logements sont énergivores, c’est le moment de transformer une passoire en perle locative.trackstone+1
Opportunités à Saint-André-de-Sangonis et Hérault
Notre secteur explose : +15% de demande locative en 2025, prix au m² ~2 800 € (neuf/ancien). Programmes comme San Andrea ou biens à rénover près du canal du Midi sont parfaits pour Jeanbrun. Investisseurs, anticipez 2026 pour sécuriser vos rendements !logisneuf+2
Mini FAQ : Vos questions sur le dispositif Jeanbrun
Le Jeanbrun est-il cumulable avec d’autres aides ?
Oui, MaPrimeRénov’, éco-PTZ pour les travaux ; pas avec Pinel (dispositif distinct).hagnere-patrimoine+1
Quelles sanctions en cas de non-respect ?
Réintégration des amortissements + pénalités (10-40%). Vente anticipée autorisée avec clause résolutoire.[trackstone]
Jeanbrun neuf ou ancien : lequel choisir ?
Neuf pour simplicité ; ancien pour rendement supérieur si travaux maîtrisés. Consultez un pro local !icade-immobilier+1
Délai pour investir ?
Dès promulgation PLF 2026 (mi-février), actes notariés post-1er janvier.journaldelagence+1
Contactez-moi pour votre projet Jeanbrun à Saint-André-de-Sangonis
Le dispositif Jeanbrun redonne du souffle à l’investissement locatif, surtout ici en Hérault où l’opportunité est locale et immédiate. Besoin d’une estimation gratuite, d’un bilan fiscal personnalisé ou d’une visite de biens éligibles (neuf comme San Andrea ou rénovations) ? Contactez-moi dès aujourd’hui ! Cyrielle Quarin, Capifrance Saint-André-de-Sangonis : [06 XX XX XX XX] ou via [cyrielle-quarin.capifrance.fr/fr]. Ensemble, construisons votre réussite immobilière avec bienveillance et expertise. À bientôt ! 😊
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